El colapso del mercado de alquiler en Bruselas: cómo Airbnb está agotando la oferta de viviendas

En más de quince años, Airbnb no solo ha revolucionado el sector turístico, sino que también ha dejado huella en el mercado inmobiliario. Como muchas otras ciudades, Bruselas está sintiendo el impacto de Airbnb en el coste de la vida.

Bruselas no puede competir con París, Roma o Londres en términos de atractivo turístico, pero la capital belga es, sin embargo, popular entre los propietarios de Airbnb.

Según datos de la empresa Inside Airbnb, en la capital se alquilan alrededor de 6.500 apartamentos y casas a través de la plataforma.

Esta es una estimación, ya que Airbnb no divulga sus cifras. A primera vista, la cifra de Bruselas no parece muy alta, pero en los 15 años de existencia de la plataforma estadounidense de alquileres, su impacto en el mercado inmobiliario no ha hecho más que crecer.

Un estudio de la VUB, basado en la base de datos AirDNA, muestra que alrededor de 5.000 viviendas han desaparecido del mercado de alquiler de Bruselas, lo que representa aproximadamente el 1% de la oferta total.

Según el Instituto de Estadística y Análisis de Bruselas (BISA), al menos la mitad de estos, 2.400, están afectados. Según estas cifras, esto representaría el 0,7 % del suministro total.

“El efecto varía mucho según el barrio”, explica a The Brussels Times el coautor del informe, Xavier May (ULB).

En algunos barrios, una proporción significativa de viviendas se destina a alojamiento turístico, mientras que en otros, ninguna. En Bruselas, el Pentágono, en el centro de la ciudad, resulta especialmente atractivo para Airbnb y empresas similares. Entre el 15 % y el 33 % de las viviendas se han convertido en alojamiento turístico.

Según el informe de BISA, el fuerte crecimiento del número de alojamientos turísticos amueblados ha provocado un descenso del número de propiedades en alquiler asequible en la Región de Bruselas-Capital.

Esto dificulta que una parte de la población encuentre una vivienda asequible, especialmente para las personas con ingresos más bajos. Pieter-Paul Verhaeghe, sociólogo de la VUB, también llegó a esta conclusión en su estudio de 2022.

Propietarios profesionales

“Son principalmente los grandes propietarios profesionales que alquilan al menos tres propiedades los responsables de esto. Podrían alquilar sus propiedades a residentes locales, pero no lo hacen porque pueden generar más ingresos a través de Airbnb. Como resultado, parte del mercado de alquiler está desapareciendo”, afirma.

Calculamos que por cada anuncio adicional de Airbnb por cada 100 viviendas, el alquiler aumenta un 1,6 % por encima de la inflación. Esto es solo un promedio: en barrios con más Airbnb, digamos 5 por cada 100 viviendas, como el Pentágono, el precio sube más, un promedio del 8 % en un período de tres años. Se observa lo mismo en otros países. Es similar a lo que se observa en Ámsterdam, Barcelona, ​​París y Berlín», explica Verhaeghe a The Brussels Times.

No solo las personas con bajos ingresos se ven afectadas. Un estudio de la Wharton School, la escuela de negocios de la Universidad de Pensilvania, concluyó que la presencia de Airbnb en las ciudades estadounidenses perjudica principalmente a los inquilinos blancos, con estudios y altos ingresos.

Prefieren viviendas cerca de todo tipo de servicios locales. Eso también es lo que les interesa a los turistas.

Pieter-Paul Verhaeghe: «En Bruselas, la mayoría de los alojamientos Airbnb y similares se encuentran en el Pentágono y en los alrededores de las instituciones europeas. Es decir, en Saint-Gilles, Ixelles y Etterbeek, donde viven muchos jóvenes. En los barrios más pobres, Anderlecht y Molenbeek, hay muy pocos Airbnb. Por lo tanto, son más los barrios de clase media y media-baja los que se ven afectados. Esto podría tener un efecto dominó: los jóvenes podrían mudarse a barrios más económicos debido al aumento de precios, lo que también provocaría un aumento de precios en esos barrios».

Xavier May subraya que es muy difícil medir exactamente el impacto de Airbnb en el mercado inmobiliario.

«No existen estadísticas al respecto en Bruselas ni en Bélgica. Sin embargo, sí existen en otros países. Numerosos estudios de caso muestran un aumento en los precios de alquiler y venta de propiedades vinculadas a Airbnb», afirma.

Efecto sobre los precios de la vivienda

Un análisis comparativo de 25 ciudades turísticas europeas, incluida Bruselas, indica que un aumento de un punto porcentual en la densidad de alojamientos de Airbnb se asocia con un aumento del 2,9 % en los precios de la vivienda. También hay estudios que sugieren un efecto dominó: a medida que los precios suben en el centro, también lo hacen en los barrios más periféricos. Sin embargo, el impacto exacto de Airbnb en el aumento de los precios de viviendas y apartamentos es muy difícil de cuantificar.

Pieter-Paul Verhaeghe: «En el extranjero, se ha observado un aumento en los precios de la vivienda, pero no hemos encontrado evidencia de ello en Bruselas. Esto podría deberse a que solo realizamos mediciones durante un período de tres años. Es posible que el mercado inmobiliario esté evolucionando más lentamente».

Lo cierto es que las protestas contra Airbnb están creciendo en todo el mundo. Los ayuntamientos están tomando medidas contra el auge de las plataformas de alquiler.

Según investigadores y críticos, la plataforma está alterando el mercado, como afirma el informe de BISA.

El instituto de estadística de Bruselas señala, entre otras cosas, que aproximadamente una cuarta parte de los anuncios de Airbnb en la capital son ofrecidos por grandes empresas que alquilan tres o más apartamentos al mismo tiempo.

La idea original de Airbnb —una plataforma entre particulares donde particulares alquilan habitaciones o apartamentos libres a visitantes— está perdiendo relevancia. Se ha convertido en un modelo de negocio atractivo para las empresas.

Ciudades de todo el mundo se resisten al papel que Airbnb está empezando a desempeñar. Esto también ocurre en Bruselas, que considera el alquiler a gran escala de propiedades en centros turísticos como una forma de eludir las regulaciones del sector hotelero.

La ciudad introdujo controles más estrictos, lo que resultó en que 472 apartamentos regresaran al mercado de alquiler regular, según cifras publicadas en septiembre del año pasado.

Xavier May no se opone a una mayor regulación de Airbnb, pero también afirma que no debemos sobreestimar su impacto. «No es Airbnb la causa del drástico aumento de precios en Bruselas. Si los políticos quieren cambiar el hecho de que la vivienda se ha vuelto inasequible para muchos bruselenses, deberían considerar otras medidas. Airbnb no juega un papel crucial en esto. Es solo uno de los factores que contribuyen al problema».

Fuente: The Brussles Times